Das aktuell immer noch historisch niedrige Zinsniveau lässt viele Menschen über geeignete Anlagemöglichkeiten nachdenken. Viele Anleger stehen vor der Frage, wie sie ihr Geld langfristig sinnvoll investieren sollen. Gerade in unsicheren Zeiten, in denen für Bankeinlagen keine Zinsen abwerfen, kommen unter Renditeaspekten eher Aktien oder Fonds infrage.
Doch nicht jeder Privatinvestor will sich an den Schwankungen an den Börsen beteiligen. Der Kauf einer Immobilie gilt dabei als risikoärmere und lohnenswerte Investition für viele.
Die Konsequenz ist eine beträchtliche Preissteigerung von im Schnitt fünf bis zehn Prozent pro Jahr, da nicht nur Privatanleger diese Anlagestrategie immer mehr für sich entdeckt haben. Hier stellt sich nun die Frage, lohnen sich Immobilien als Investment überhaupt noch? Und wenn ja, wie beziehungsweise unter welchen Umständen?
Denn in einigen Städten wie München, Hamburg oder Berlin gibt es deutliche Überbewertungen, die aktuell durch die gestiegenen Immobilienzinsen und der allgemeinen Inflation, wieder im Preis sinken. Das aktuelle Angebot für Kaufobjekte steigt massiv, die Nachfrage verschiebt sich aktuell aber stark Richtung Miete.
Rendite von Immobilien
Häuser und Wohnungen gelten nicht nur als wertbeständig, sondern versprechen zusätzlich beachtliche Renditen.
Wer sich für eine Immobilie als Kapitalanlage interessiert, erhält von den Verkäufern häufig eine Modellkalkulation oder eine Angabe zur erwarteten Rendite. Wie unsere beispielhafte Rendite-Berechnung zeigt, erfüllen sich die hohen Erwartungen der Anleger vor allem dann, wenn der Immobilienwert und die Miete bis zum Verkauf deutlich steigen und der Erhaltungsaufwand gering bleibt.
Zu erst allerdings sollten folgende Punkte selbst überprüft werden, um abwägen zu können, ob die Investition lohnt und zu einem passt:
1. Kaufpreis
Wie hoch ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete? Ein Faktor von 20 ist günstig, 25 inzwischen in den meisten Lagen üblich, 30 auf jeden Fall teuer, aber häufig anzutreffen, gerade in Großstädten und Ballungsräumen. Dann ist eine Betrachtung der anderen Gesichtspunkte noch wichtiger.
2. Anschaffungsnebenkosten
Wie hoch sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision für den Erwerb?
3. Nutzungsdauer
Wie lange beabsichtigen Sie diese Investition? Wollen Sie diese zu einem bestimmten Zeitpunkt wieder veräußern oder dauerhaft im Besitz erhalten?
4. Mieteinnahmen
Mit welcher Kaltmiete pro Quadratmeter rechnen Sie? Ist diese Miete am Standort bei vergleichbaren Immobilien zu erzielen? Wie ist der aktuelle Mietspiegel für diese Lage?
5. Mieterwechsel
Wer kümmert sich um neue Mieter, wenn die Wohnung leer steht – ist das Objekt in der Nähe zum eigenen Standort oder in einer anderen Stadt?
6. Verwaltungskosten
Wie hoch sind die Verwaltungskosten für die Wohnung? Kümmern Sie sich selbst oder wollen Sie eine Verwaltung beauftragen? Was kostet die Verwaltung, sofern eine in Anspruch genommen wird?
7. Erhaltungsaufwand
Welcher Erhaltungsaufwand ist voraussehbar? Wie hoch ist das Hausgeld dafür? Welche Summe sollte man darüber hinaus für die Wohnung zurückstellen? Welche Investitionen stehen kurz- bis mittelfristig am Objekt an?
8. Steuern
Wie ist die Aufteilung von Grundstück und Gebäude für steuerliche Zwecke? Wie hoch ist dann die Abschreibung? Wie hoch ist Ihr Grenzsteuersatz? Welche Auswirkungen hat dies auf Ihre Steuerklärung am Jahresende künftig?
9. Finanzierung
Ist die Zinsbindung für die geplante Finanzierung kürzer als die angestrebte Nutzungsdauer? Dann benötigen Sie nach der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung. Wichtig ist die Einplanung von Zinsänderungsrisiken nach Ablauf der Zinsbindung. Dies sollte mit bereits am Anfang mit einkalkuliert werden.
10. Wiederverkauf
Welche Faktoren beeinflussen bereits heute die Wertentwicklung der Immobilie? Gibt es absehbare Risiken? Können Sie durch die Lage der Immobilie, Infrastrukturverbesserungen in der Zukunft, eigene Investitionen o.ä. absehen, dass Sie die Immobilie mindestens zum eigenen Kaufpreis oder wertsteigernd wieder veräußern können?
Diese Grundfragen sollen mit dem Verkäufer/Vermittler besprochen werden. Auch sollten Sie eigene Recherchen anstellen um einen objektiven Überblick zu erhalten.
Gerade das Thema Mietpreis, Lage und Zukunft des Standortes ist ausschlaggebend für den Erfolg Ihres Vorhabens. So erhalten Sie ein Gespür für das Objekt und können anschließend gemeinsam mit dem Verkäufer nähere Details besprechen und ggfs. den Kaufpreis nachverhandeln. Gerade wenn Ihnen eine Rendite-Erwartung für das Objekt genannt wurde, weiß der Vermittler/Verkäufer genau, wie er diese Fragen für seine Berechnung beantwortet hat. Dies mit Ihrere eigenen Kalkulation zu vergleichen, gibt Ihnen wichtige Hinweise dazu, wie realistisch diese Annahmen sind und womit Sie schlussendlich kalkulieren können.
Überprüfen Sie zudem, wann welche Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten am Objekt bereits durchgeführt worden sind, welche vielleicht laut Eigentümerprotokollen geplant sind oder absehbar in den kommenden Jahren anfallen könnten, um dies mit in Ihre Renditeberechnung aufnehmen zu können.
Lage Lage Lage
Wenn Sie ein Renditeobjekt kaufen wollen, spielt die Lage der Immobilie wie oben kurz angedeutet eine, wenn nicht die, zentrale Rolle bei der Entscheidung für oder gegen den Immobilienerwerb. Denn hiervon hängt ab, ob Ihre Investition sich auch langfristig in Form einer Wertsteigerung auszahlt und Sie mit stabilen Mieteinnahmen ohne längeren Leerstand rechnen können.
Um die Lage besser einschätzen zu können, ist es empfehlenswert, dass Sie sowohl die Mikro- als auch die Makrolage unter die Lupe nehmen.
Was bietet die direkte Umgebung?
Eines der wichtigsten Punkte in der Mirko-Betrachtung:
Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Wie schnell kommt ihr Mieter, vielleicht leicht außerhalb des Ballungsraumes, zu seinem Arbeitgeber der in der nächstgrößeren Stadt liegt. Welche Arbeitgeber gibt es vielleicht auch direkt vor Ort?
Zu guter Letzt stellt sich immer noch die Frage, wie ist die Parksituation vor Ort. Je nach Anbindung kann auch dies ein sehr großer Gesichtspunkt sein.
Neben der direkten Umgebung der Immobilie spielt auch die Makrolage eine entscheidende Rolle für die Kaufentscheidung. Es ist daher empfehlenswert, dass Sie folgende Fragen beantworten können:
Wie steht es um die wirtschaftlichen Perspektiven in der Region – stehen Infrastrukturverbesserungen an?
Wie ist die Bevölkerungsentwicklung, rückläufig oder wachsend?
Wie hoch ist der Leerstand bei Mietwohnungen – und wodurch bedingt?
Das Dilemma in puncto Lage was viele Kaufinteressenten haben: Je besser sie insgesamt ist, desto höher sind entsprechend auch die Kaufpreise. Sie müssen sich als Kapitalanleger also entscheiden: Top-Lage mit sicherer Perspektive, aber geringer Rendite? Oder eine Immobilie in einer Region, die noch nicht so überteuert ist und dafür höhere Renditechancen bietet? Was für Sie infrage kommt, hängt auch von Ihrer persönlichen Risikoeinschätzung ab.
Neben der Lage spielt auch die Immobilie selbst eine wichtige Rolle bei der Kaufentscheidung. So nützt die tollste ruhige Lage in einem beliebten Stadtteil letztlich nichts, wenn das Wohnhaus in einem desolaten Zustand ist und möglicherweise zu einem überhöhten Preis angeboten wird. Wie eingangs bereits beschrieben, ist es daher unerlässlich sämtliche Informationen zum Objekt zu erhalten und die oben genannt “Checkliste” abzuarbeiten um einen Gesamteindruck zu erhalten.
Mietzahlung zur Finanzierung
Die Mieteinnahmen sollen einen möglichst großen Anteil der Kreditraten finanzieren.
Generell gilt aufgrund der gestiegenen Zinsen, dass eine jährliche Nettomietrendite von mindestens 5% angestrebt werden sollte, um von einer „guten Rendite bei Immobilien“ sprechen zu können. Dabei sollten auch nicht umlegbare Kosten sowie weitere Rückstellungen berücksichtigt werden.
Nach einer alten Faustformel sollten Vermieter mindestens 1 Prozent des Kaufpreises ansetzen und jährlich als Rückstellung für größere Investitionen ansparen. Auch dies sollte sich natürlich durch die Miete, mindestens teilweise, finanzieren.
Was viele unterschätzen: In der eigenen Immobilie wohnen ist ebenso eine Kapitalanlage beziehungsweise ein Investment.
Denn sie ist ein hervorragender Baustein für die Altersvorsorge. Bei einer Kaltmiete von z.B. 700€ im Monat kommen Sie bei einer gleichbleibenden Miete und einer Mietdauer von 55 Jahren auf 462.000€.
Und sind wir ehrlich; die Mieten sind in den letzten Jahren keinesfalls stagniert. Im Gegenteil: Immer mehr neue Mietverträge werden von vornherein mit Mietstaffeln geschlossen. So landen Sie schnell bei weit über 500.000€ Mietzahlung.
Würden Sie mit diesem Geld monatlich Ihre eigene Immobilie abzahlen, hätten Sie im Alter geringere Wohnkosten – vor allem wenn die Immobilie bis dahin schuldenfrei ist. Das lohnt sich, denn die Wohnkosten machen heutzutage meist den größten Anteil an den Fixkosten aus. So würden Sie im Alter nur noch Nebenkosten bezahlen und sich Mieten jenseits der 800€ sparen.
Formel Bruttomietrendite:
100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis des Objekts = Bruttomietrendite in %
Formel Nettomietrendite:
Hier werden zudem noch die Kaufnebenkosten hinzugerechnet, Nettokaltmiete und Verwaltungskosten abgezogen. Abschließend werden Jahresreinertrag und Investitionskosten dividiert.
Beispiel für die Berechnung der Nettomietrendite
Kaufpreis: 400.000 €
Kaufnebenkosten 448.0000 €
Nettokaltmiete: 12.000 € – jährliche Verwaltungskosten: 800 € – jährliche Instandhaltungskosten: 1000 € = Jahresreinertrag: 8.500 € vor Finanzierung
Jahresreinertrag: 8.500 € / Investitionskosten: 448.000 € x 100 = 2,27 % Nettomietrendite
Diese Investition würde also mit heutigen Zinsen pauschal nicht aufgehen, sich also nicht selbst tragen können. Wichtig ist hier eine Unterscheidung von Zins und Tilgung zu beachten. Die Tilgung ist effektiv die “Sparrate”, also die Abbezahlung des Investments. Die Zinsen, Verwaltungskosten etc. sollten aber im Regelfall mindestens durch den Reinertrag getragen werden. Im Idealfall sollte sogar die Tilgung größtenteils, oder komplett, durch den Reinertrag gedeckt werden. Hier spielt wieder der Faktor Risikoneigung und die Keyfacts der Immobilie eine große Rolle.
FAZIT
Eine Immobilie rein als Kapitalanlage zu kaufen, ist nicht immer eine lohnenswerte Investition. Die Rendite lässt sich im Vorhinein nicht mit einem fixen Wert taxieren und kann schwanken, bedingt durch nicht geplante Investitionen oder eine veränderte Marktlage. Dies kann sowohl eine positive, wie auch negative Auswirkung auf Ihre Renditeerwartung bedeuten. Eine Immobilie als Kapitalanlage kann dennoch lukrativ sein, zum Beispiel für die eigene Rente oder mit einer vernünftig ausgearbeiteten Renditekalkulation, Planung des Vorhabens und bei guter Substanz sowie Perspektive des Objekts.
Gute Renditen lassen sich vor allem dann erzielen, wenn der Standort im Vorhinein vielleicht noch nicht ideal ist, sich aber aufgrund verschiedener Faktoren (Ausbau der Infrastruktur usw.) verbessert und die erzielbare Miete die Kosten übersteigt. Ebenso sollte ein gewisser Zeitrahmen für die Investition eingeplant werden um einen Preisanstieg des Objektes erwirtschaften zu können.
Das Tempo des Preisanstiegs dürfte im Vergleich zu den vergangenen Jahren durch die gestiegenen Zinsen deutlich nachlassen, sodass auch Preisverhandlungen wieder vermehrt möglich sind. Wir rechnen vor dem Hintergrund einer nach wie vor bestehenden Nachfrage nach Wohnraum langfristig weiter mit einem leichten Preisanstieg für Immobilien in Deutschland. Dieser wird sicherlich aer deutlich humaner ausfallen, als die vergangenen Jahre.
Gerne stehen wir Ihnen beratend zur Seite um das Thema gewissenhaft anzugehen. Denn wie wir feststellen, spielt die Finanzierung auch in diesem Bereich eine große Rolle und entscheidet über Erfolg oder Misserfolg bei der Investition.