Bergschadenersatzverzicht im Grundbuch – was gilt es zu beachten?
Das Thema Bergschadenersatzverzicht im Grundbuch ist gerade in Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und weiteren Gebieten mit ehemaligen Bergbauarbeiten nicht unüblich. Diese werden in den seltensten Fällen jemals gelöscht und stehen somit teilweise seit den 60er Jahren fest im Grundbuch von betroffenen Immobilien.
Hier gilt es eine Punkte vor Kauf zu beachten, um eigene Risiken zu minimieren und die Finanzierbarkeit gewährleisten zu können. Problematisch kann es bei der Sicherheiten Stellung und der Grundschuldbeleihung werden. Viele Banken schließen einen vollständigen Verzicht (sog. Persilschein) aus, hier müssen also die richtigen Banken angefragt werden.
Was ist ein Bergschadenverzicht überhaupt?
Es handelt sich dabei um privatrechtliche Vereinbarungen, mit denen Schadensregulierungen zeitlich vorgezogen werden. Vereinfacht ausgedrückt verzichtet der jeweilige Grundstücks-/Hauseigentümer auf alle Schadenersatzansprüche gegen ein Bergbauunternehmen. Also zum Beispiel Senkungen des Hauses, Risse im Gebäude bis hin zur Unbewohnbarkeit. Dies wurde meist einmalig vergütet. Damit ist der Verzicht auf sämtliche künftige Schäden für das jeweilige Unternehmen abgegolten.
Wie entstehen die Schäden?
Kohle wurde teilweise bis 2018 in vielen Teilen Deutschlands im Bergbau gewonnen. Hierfür mussten Stollen gegraben werden und u.a. das Grundwasser großflächig abgepumpt werden, dadurch kommt es teilweise zu nachträglichen Absenkungen von bis zu 20m, was zur Folge hat das Teile dieser Regionen unterhalb des Grundwasserspiegels liegen und ein erhöhtes Risiko durch Überschwemmung aufweisen. Es kommt gerade in vom Bergbau betroffenen Bereichen auf die Tektonik und Beschaffenheit der Böden an. Beim Steinkohleabbau entstehen in diesen Bereich massive Risse, Schäden oder Schieflagen. Was uns von der Kohle also bleibt, sind mitunter Schäden für die Ewigkeit, hauptsächlich im Ruhrgebiet und im Saarland.
Auswirkungen auf den Wert des Grundstücks:
Der Bergschadensverzicht belastet den Verkehrswert des Grundstückes und entsprechend die Beleihungsprüfung sowie die anschließende Grundschuldsicherung. Meist sind hier gesonderte Abschläge in der Risikoprüfung von 10-20% nicht unüblich, da der Verzicht im Rang nicht zurücktritt und auch nicht gelöscht werden kann. Hier ist es also umso wichtiger, das Ihre Bonität und der Kapitaleinsatz stimmig ist, um trotz der Abschläge im Beleihungswert günstig auszulaufen. Im Umkehrschluss haben Sie ansonsten deutliche Zinsaufschläge und damit eine höhere monatliche Belastung zu fürchten.
To Do’s:
– Eintragungsbewilligung einholen
-> wenn dieser nicht mehr vorlieget, bedingt durch mehrere Eigentümerwechsel, kann dieser beim Grundbuchamt angefordert werden
– Gutachten vom Haus/Grundstück erstellen lassen
-> dies wird meist im Zusammenhang mit der Finanzierungsanfrage getätigt, um Doppelgutachten zu vermeiden
– richtige Banken anfragen
-> um bestmögliche Konditionen trotz Risikoaufschlägen zu erhalten, denn viele Banken finanzieren einen vollständigen Verzicht nicht
– Prüfen ob Bergbautätigkeit seit über 30 Jahren ruht
-> dies vereinfacht auch vollständige Schadensverzichte
Sie interessieren sich für ein Objekt mit solch einer Belastung im Grundbuch? Wir begleiten Sie bei der richtigen Finanzierungsgestaltung.