Wie Sie Ihr Wohneigentum steuerfrei verkaufen
Selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei verkaufen, das Ziel vieler privater Immobilienverkäufer. Wie es klappt und welche Grundsätze es zu beachten gibt, verraten wir Ihnen heute.
Viele Eigentümer sind weiterhin in dem Glauben, Sie müssten die Veräußerung Ihrer Immobilie versteuern. Doch dem ist nicht so.
Entscheiden Sie sich ein gekauftes Haus wieder zu verkaufen, gibt es mehrere Szenarien, bei denen die Spekulationssteuer ausbleibt.
In jedem Fall aber gilt: Nach 10 Jahren endet die Spekulationsfrist und somit auch die Abgabe der Steuer.
Aber schon einmal vorweg, verkaufen Sie über drei Wohneigentümer innerhalb von fünf Jahren als Privatperson, kommen Sie um die Abgabe der Spekulationssteuern nicht herum.
Das heißt, werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft, gebaut oder grundlegend modernisiert und dann weiterverkauft, gilt das Vorgehen als gewerblicher Grundstückshandel und Sie müssen Spekulationssteuer zahlen. Ob es sich dabei um einzelne Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser handelt, spielt keine Rolle.
Für alle anderen gibt es einige wichtige Punkte, an denen Sie sehr schnell Ihre Steuerlast minimieren können.
Spekulationssteuer umgehen
Eigennutzung nach einem Jahr
Nach einer 1-jährigen Eigennutzung muss bei einem Wiederverkauf die Spekulationssteuer auf den Gewinn bezahlt werden. Eine Ausnahme gibt es jedoch. Stammt die Immobilie aus einem Erbe, lässt sich die Spekulationssteuer umgehen. Denn, das Vererben von Wohneigentum kommt keinem Kauf bzw. Verkauf gleich. Die Spekulationsfrist und die Eigennutzungsfrist beginnen zum Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Immobilie gekauft hat.
Hat der Erblasser das Haus oder die Wohnung neu gebaut, betrachtet man hier den Tag des Grundstückkaufes.
Wurde das Objekt vor dem Erbe selbst bewohnt oder über 10 Jahre vermietet, kann es nun direkt verkauft werden.
Eigennutzung nach 2 Jahren
Die Spekulationssteuer entfällt ansonsten nach 2 Jahren bzw. zwei Jahreswechseln seit Kauf. Sind vom Zeitpunkt des einstigen Kaufes also 2 volle Jahre verstrichen, kann das selbst genutzte Wohneigentum anschließend Spekulationssteuer frei verkauft werden
(§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG).
Bei einem Neubau beginnt die Spekulationsfrist zu dem Zeitpunkt, an dem das Grundstück erworben wurde.
Eigennutzung Definition:
Wird das Haus oder die Wohnung zum Leben genutzt. Der Nachweis hierfür ist idealerweise eine Meldebestätigung des Einwohnermeldeamts.
Eine Eigennutzung liegt zudem auch dann vor, wenn Sie das Haus als Zweitwohnsitz oder Ferienwohnung nutzen (Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16). Des Weiteren zählen zu selbst genutztem Wohneigentum, auch Immobilien, die von Kinder bewohnt werden, welche noch Kindergeld beziehen.
Hier lässt sich also in vielen Fällen ebenfalls die Stellschrauben entsprechend verändern.
Vermietung/Leerstand
Bewohnt man die Immobilie jedoch nicht selbst, sondern vermietet sie oder lässt sie leer stehen, bedarf es sogar ganze 10 Jahre, um die Spekulationssteuer zu umgehen.
Unter folgenden Bedingungen fällt also für Immobilienbesitzer die Spekulationssteuer an:
- Es handelt sich um eine vermietete Immobilie, die nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
- Beim Immobilienverkauf wurde ein Gewinn erzielt.
- Der Immobilienverkauf fand vor dem Ende der Spekulationsfrist von 10 Jahren statt.
- Es werden mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren veräußert (gewerblicher Immobilienhandel)
Wie hoch ist die Spekulationssteuer ?
Die Spekulationssteuer wird in Deutschland auf private Veräußerungsgeschäfte angewandt. Sie wird von dem Finanzamt erhoben und auf den Nettogewinn des Immobilienverkaufs geltend gemacht. Kosten, die bei dem Verkauf angefallen sind, können vom Gewinn abgezogen werden. Dazu gehören unter anderem, die Notarkosten, Kosten für den Makler und für Reparaturen. So lässt sich die Abgabe der Steuer reduzieren.
Die Spekulationssteuer ist als keinen festen Steuersatz definiert. Sie hängt von der eigenen Steuerklasse ab und entsprechend dem Gewinn aus dem Verkauf des Wohneigentums.
Zunächst müssen also die Anschaffungskosten des Objektes ermittelt werden. Dazu betrachtet man zum einen den damaligen Kaufpreis. Dieser wird dem Verkaufspreis gegenüber gestellt. Um den Gewinn zu ermitteln, gilt es alle Abschreibungen abzuziehen.
| VERKAUFSPREIS IMMOBILIE | 300.000 € |
| Kosten im Rahmen des Verkaufs (z.B. Schönheitsreparaturen) | -15.000 € |
| Anschaffungskosten (ggf. um AfA gemindert bei vermieteten Immobilien) | -230.000 € |
| Zu versteuernder Gewinn | = 55.000 € |
| Persönlicher Steuersatz | 40% |
| zu zahlende Steuer | 22.000 € |
Daraus lässt sich sehr schnell ableiten, ob ein Verkauf trotz Spekulationssteuer lohnenswert ist. Ein weiterer wichtiger Faktor, der neben der Spekulationssteuer anfallen kann, ist die Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber der finanzierenden Bank, sofern das Objekt noch nicht abbezahlt und die Zinsbindung noch nicht kündbar ist. Grundsätzlich kann sich ein Verkauf also trotz Spekulationssteuer sehr lohnenswert sein, sollte aber genauer kalkuliert werden, um böse Überraschungen zu vermeiden.