Baufinanzierung vorzeitig kündigen

Ihre Baufinanzierung vorzeitig kündigen

Sie kennen diese Situation vielleicht. Sie haben vor einiger Zeit eine langfristige Immobilienfinanzierung abgeschlossen und nun haben sich, nach einigen Jahren, die zugrundeliegenden Umstände verändert. Sie möchten beispielsweise umziehen, die Einkommenssituation hat sich stark verändert oder die Konditionen sind nun deutlich besser am Markt. Sie möchten also kurz gesagt, so schnell wie möglich ohne Extrakosten aus Ihrem Vertrag.

Vielleicht kann Ihnen das Sonderkündigungsrecht BGB an dieser Stelle weiterhelfen.

Mit dem Sonderkündigungsrecht haben Sie unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, Ihren Vertrag nach einer kürzeren Frist direkt zu kündigen und können sich so unter Umständen einer weiteren Vertragsbindung vorzeitig entziehen.

Wann greift ein Sonderkündigungsrecht? 

Das Sonderkündigungsrecht soll vor unfairer Behandlung schützen. Verträge mit einer langen Kündigungsfrist können durch unvorhersehbare Sachverhalte zu einer sehr großen Belastung werden. Wenn die Aufrechterhaltung des Vertrages unzumutbar wird, kann das Sonderkündigungsrecht ausgeübt werden. Bei dieser Einzelfallentscheidung muss die Sichtweise der beiden Parteien abgewogen werden (§ 314 Abs. 1 BGB).

§ 489 BGB – Sonderkündigung bei Darlehensverträgen

Das Sonderkündigungsrecht gemäß §489 BGB zielt auf Darlehensnehmer*innen ab. Als Darlehensnehmer*in haben Sie die Möglichkeit, auf das Sonderkündigungsrecht § 489 BGB zurückzugreifen, sofern Sie die gesetzlich verankerten Voraussetzungen erfüllen. Außerordentlich kündigen können Sie, bei Darlehen bei denen über einen Zeitraum von mehr als 10 Jahren ein fester Zinssatz vereinbart wurden. 

Der Termin zur Kündigung verfällt auch nicht, d.h. Sie können Ihr Darlehen mit einer 15 oder 20-jährigen Zinsfestschreibung auch nach 12 Jahren und 6 Monaten oder nach 14 Jahren unter Einhaltung der 6-monatigen Kündigungsfrist ordentlich kündigen und durch die enorme Zinsersparnis Ihre Immobilie viel schneller abbezahlen.

Wie das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB funktioniert 

1. Bei einer Finanzierung, die durch eine Grundschuld besichert ist, steht es jedem Darlehensnehmer, bei dessen Darlehen über einen bestimmten Zeitraum (über 10 Jahre) ein fester Zinssatz vereinbart wurde zu, den Darlehensvertrag nach Ablauf von 10 Jahren ganz oder nur teilweise ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen, § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Wird dieses Kündigungsrecht gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in Anspruch genommen, so muss der Darlehensnehmer eine sechsmonatige Kündigungsfrist für seine Finanzierung einhalten und nach Ablauf der Kündigungsfrist binnen 2 Wochen das restliche Darlehen an den Darlehensgeber zurückzahlen. Ansonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt, § 489 Abs. 3 BGB.

Die 10-Jahresfrist beginnt einen Tag nachdem das Darlehen vollständig an den Darlehensnehmer ausgezahlt wurde (vollständiger Empfang des Darlehens; §187 Abs. 1 BGB).

2. Endet die Sollzinsbindung der Immobilienfinanzierung bereits vor der vollständigen Tilgung des Baudarlehens, dann liegt für das Baufinanzierungsdarlehen keine feste Zinsbindung mehr vor. In diesem Fall kann eine Kündigung mit einer einmonatigen Kündigungsfrist ausgesprochen werden, sofern keine neue Vereinbarung für einen festen Sollzins und eine neue Sollzinsbindung vereinbart wurde. Wurde ein neuer fester Sollzins vereinbart, so kann der Darlehensnehmer nur zu dem Tag, an dem die Sollzinsbindung endet kündigen, § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

Das Kündigungsrecht für eine Baufinanzierung kann nicht durch den Darlehensvertrag ausgeschlossen oder erschwert werden, § 489 Abs. 4 BGB.

3. Einen Darlehensvertrag für eine Immobilienfinanzierung mit veränderlichem Zinssatz kann der Darlehensnehmer jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, § 489 Abs. 2 BGB (variables Darlehen).

Weitere Vorgehensweise

Sollten Sie nun festgestellt haben, dass eine vorzeitige Kündigung für Sie in Frage kommt sollten Sie folgende Dinge beachten:

 

Kündigen Sie das bestehende Darlehensverhältnis möglichst erst dann, wenn Sie entweder eine passende Anschlussfinanzierung verbindlich vorliegen haben oder die Restschuld anderweitig tilgen können. Da der Betrag nach Ablauf der Kündigungsfrist innerhalb von zwei Wochen fällig ist, sollte die Finanzierung schon vorher fest sein, bevor die Frist verstreicht und Sie erneut kündigen und die Frist abwarten müssen. Sie können in Ihrer Neufinanzierung einfach unkompliziert eine bereitstellungsfreie Zeit von z.B. 6 Monaten einbauen.

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